Szerző: Molnár Adrienne | július. 07. 16. | Cikkek
Bizonyára ön is tudja, hogy az ingatlan árának meghatározása az egyik legfontosabb feladat az értékesítés során. Ha nem sikerül jól kalkulálni, akkor az eladó akár milliókat is veszíthet, túlárazás esetén pedig nem lesznek érdeklődők.
Kíváncsi rá, mennyit ér ingatlana?
Az alábbi tényezők figyelembevétele segít a számolásban. A hirdetési oldalak megtévesztő ingatlanárai Jellemzően a hirdetési oldalakon lévő ingatlanárakból indulnak ki az eladók, hasonló elhelyezkedéssel és paraméterekkel rendelkező lakások, házak árát veszik alapul. Nos, ez azért lehet megtévesztő, mert ott csak hirdetési, nem pedig eladási árak szerepelnek. Lehet, hogy a kiszemelt ingatlan már évek óta hirdetve van, újra és újra feltöltik, mert rosszul van beárazva. Érdemes ehelyett inkább statisztikai adatok, illetve egyéb források által meghatározni az átlagárat.
Fontos szempont az ingatlan elhelyezkedése és a környék
Az ingatlan árát leginkább az elhelyezkedése befolyásolja, hiszen nem mindegy, hogy Budapesten, egy vidéki városban vagy esetleg egy kistelepülésen található. A kör még szűkíthető, hiszen a környék is meghatározó szempont. A biztonságos, közművesített utcában lévő ingatlan ára mindig magasabb, mint a veszélyes, rendezetlen környéken találhatóké. A közelben lévő parkok, üzletek, iskolák, óvodák, egyetemek, rendelők és gyógyszertárak mind növelik a lakás eladási árát. Azonban értékcsökkentő hatású, ha az ingatlan a vasútállomás közvetlen szomszédságában található vagy ha a lakás alatt szórakozóhely működik.
A jó közlekedés emelheti, sőt csökkentheti is az ingatlan értékét.
Fontos tényező, hogy milyen messze van az ingatlantól a legközelebbi busz-, metró- vagy villamosmegálló. Minél jobb a közlekedés, annál magasabb az ingatlan értéke. Azonban, ha túl közel van a villamos vonala vagy az autók az ablak alatt mennek el és ez zajt és port okoz, akkor egyértelműen csökkenni fog az ingatlan ára.
Meghatározó tényező a társasház állapota
Társasházi lakás esetén figyelembe kell venni az épület állapotát is. A lakások értékesítési ára alacsonyabb, ha a lépcsőházat koszos és penészes falak, omladozó vakolat és kopott, balesetveszélyes lépcsők jellemzik. Mindez rossz lakóközösséget és igénytelenséget jelez. Ezzel ellentétben a lakás árát növelheti az igényes, tiszta és biztonságos lépcsőház. Fontos szempont a lakás házon belüli elhelyezkedése Jellemző, hogy a legfelső és a földszinten lévő lakások alacsonyabb áron kelnek el. Mi ennek az oka? A legfelső szinteken lévő lakások azért kevésbé népszerűek, mert még a negyedik emeletre is nehéz felsétálni nagybevásárlás után. Ha magasabban lévő ingatlanról van szó, akkor persze van lift, de az bármikor elromolhat és nem kellemes naponta akár többször megtenni tíz emeletnyi távolságot. Emellett felmerül, hogy a forró nyári hónapokban túlságosan felmelegedhet a lakás és ha gond adódik a szigeteléssel, akkor pedig könnyen beázhat. A földszinten lévő ingatlanokat pedig azért kerülik a vevők, mert sötétebbek, hidegebbek, vizesebbek és bizonyos esetekben kevésbé biztonságosak is.
Meghatározó tényező az ingatlan állapota és a belső kialakítása
Az ingatlan állapota az egyik legfontosabb tényező az eladási ár meghatározása során. Úgy kell kalkulálni az összeget, hogy a beköltözéshez szükséges esetleges felújítási költségeket figyelembe kell venni. Meghatározó tényező még az is, hogy egybe- vagy különnyíló szobákkal, illetve hány fürdőszobával rendelkezik az ingatlan. Értéknövelő hatású az új nyílászáró, a jó hőszigetelés, a korszerű fűtési rendszer, az alacsony fenntartási költségek, a beépített gépek, az új burkolat és az erkély. Mindemellett meghatározó tényező még az ingatlan tájolása, alapterülete és a belmagasság mérete is.
Ha nem tartozik garázs a lakáshoz, akkor a parkolási lehetőség is befolyásolja az ingatlan árát. Ezen tényezők mindegyikét figyelembe kell venni az értékesítési ár meghatározásakor, mely nem egyszerű feladat.
Ha a legmagasabb piacképes áron, gyorsan szeretné eladni ingatlanát, akkor kérje megfelelő adatbázissal és piacismerettel rendelkező ingatlanközvetítő segítségét. Forduljon hozzám bizalommal!
Molnár Adrienne
ingatlanközvetítő
Szerző: Molnár Adrienne | július. 07. 16. | Cikkek
Olykor érdemes megállni egy pillanatra és életünk kereteire összpontosítani. Rendet tenni a környezetünkben, szelektálni, a felesleges tárgyaktól megszabadulni és a dekorációt felfrissíteni. Azonban ez nem mindig elég, bizonyos élethelyzetekben rádöbben az ember, hogy a ház, melyben él már nem szolgálja. Ha már nem szolgál, el kell engedni! Jó néhány esetben előfordul, hogy olyan házakban, lakásokban élnek az emberek, melyek már nem az ő igényeiket szolgálják.
Változnak az élethelyzetek, melyekhez alkalmazkodni kell. Ha a munka- és a lakhely közti ingázás sok-sok órát vesz igénybe naponta, akkor érdemes közelebb költözni az álomállás helyszínéhez. Ha bővül a család, akkor mindenképpen javasolt lecserélni a belvárosi, romkocsma feletti lakást egy kertvárosi házra. Ha már a legfiatalabb családtag is kirepült a fészekből, nem éri meg a szülőknek fenntartani a 200 négyzetméteres kertes házat. Ha egyedül maradt a nagyszülő, akkor a vidéki, nyári konyhás, nagy kerttel rendelkező ingatlant érdemes kisebb, a családhoz közelebb lévő, biztonságos lakásra cserélni. Ez csak néhány példa a sok közül és valóban nehéz döntés mind.
Azonban hosszú távon megéri igazodni az új élethelyzethez, hiszen rengeteg idő és pénz spórolható meg a költözéssel. Nem kell siettetni a döntést „Felesleges ez a sok szoba, magas a rezsiköltség, egy vagyont visz el a karbantartás, de szeretjük ezt a házat, csodálatos emlékek kötnek ide.” Ilyen és ehhez hasonló mondatok egész sorát hallottam már és teljesen érthető, az érzelmi kötődés ellenére változtatni nem könnyű. Ilyenkor nem szabad siettetni a döntést, csak akkor érdemes költözni, ha az elhatározás biztos.
Az esetek többségében nem a lakáshoz, sokkal inkább a környékhez ragaszkodnak. Szerencsére erre is létezik megoldás, hiszen olykor a környező utcákban is található olyan ingatlan, ami megfelel az új élethelyzetnek. Ha sikerült eldönteni, hogy egy kedves belvárosi lakás, egy zöldövezeti családi ház vagy egy luxusvilla Budán felel-e meg az új igényeknek, akkor következnek a számítások.
Minden esetben figyelembe kell venni a lehetőségeket, például azt, hogy mennyiért lehet eladni az ingatlant és mennyibe kerül az új otthon. Mindemellett plusz kiadásokkal is számolni kell és sok-sok részletre kell odafigyelni, hogy a változtatás valóban gördülékenyen menjen. Érdemes segítséget kérni Ha eljött a változtatás ideje, akkor érdemes felkeresni egy ingatlan- és pénzügyi közvetítőt, aki sokat segíthet a döntés meghozásában, illetve az eladási és a vásárlási folyamat lebonyolításában. Így nem kell szabadnapokat kivennie az ingatlaneladással és a -vétellel járó időigényes feladatok miatt. A szakember az aktuális piaci helyzetet figyelembe véve segít meghatározni az eladási árat. Minőségi fotókkal, figyelemfelkeltő szöveggel, méretarányos alaprajzzal elkészíti a hirdetést és közzéteszi a portálokon. Egyeztet az érdeklődőkkel és kiszűri azokat, akik döntés- és fizetésképtelenek, így fölösleges körök nélkül találja meg a megfelelő vevőjelöltet.
Támogatást nyújt az esetleges áralku során, illetve segít eligazodni a jogszabályok és adózási kötelezettségek között. Az eladáshoz kötelező energetikai tanúsítvány elkészíttetésében is támogatást nyújt és ismer megbízható, ingatlanokkal foglalkozó ügyvédet, aki segít az adásvétel lebonyolításában. Mindemellett az igények pontos ismeretében segít az új otthon megtalálásában és foggal-körömmel védi ügyfele érdekeit a tárgyalások során, illetve támogatást nyújt a végső árban való megegyezés során.
Ha segítségre van szüksége az ingatlaneladás vagy -vásárlás során, akkor forduljon hozzám bizalommal!
Molnár Adrienne
ingatlanközvetítő
képek: pixabay.com
Szerző: Molnár Adrienne | július. 07. 16. | Cikkek
Bizonyára ön is hallott már számos rémtörténetet tisztességtelen ingatlanosokról, netán saját rossz tapasztalata is van. Ebben a szakmában is, mint az összes többiben vannak, akik minden etikai szabályt áthágnak annak érdekében, hogy minél több pénzt keressenek. Jó néhány történetet hallottam én is az elmúlt években, az alábbiakban ezek közül válogattam.
Mire érdemes figyelni eladóként?
Ha az ingatlanos ismeretlenül azzal hívja fel az eladót, hogy már holnap visz vevőket. Általában ügyvéd vagy orvos házaspárt, akik pont olyan lakást keresnek, amilyen a tulajdonosé, akkor nagy valószínűséggel nem mond igazat. Hiszen sem az ingatlanos, sem a vevőjelöltek nem látták még a lakást, nincsenek tisztában az ingatlannal kapcsolatos információkkal. Ki bólintana rá a vételre anélkül, hogy valóban látná a lakást? Nagy valószínűséggel senki. Ilyen esetekben, a tisztességtelen ingatlanossal kötött megállapodás után, minden bizonnyal eltűnnek a vevők.
Ezen kívül jó néhány esetben alkalmazzák azt az erkölcstelen módszert is a csalók, hogy kamu érdeklődőket visznek az ingatlanba, akiknek feltűnően semmi sem tetszik, mindent kifogásolnak és végül az eladási árnál jóval alacsonyabbat mondanak. Ezzel a pénztárcagyilkos trükkel csupán azt próbálja elérni a csaló, hogy a hamis ajánlatra hivatkozva levihesse a lakás árát és így majd jóval könnyebben tudja eladni a következő érdeklődőnek.
Az igazán elvetemült haszonleső magánemberként jelentkezik a hirdetésre és a lakás körbemutatása után beszélgetésbe elegyedik az eladókkal. Csak a megfelelő pillanatban árulja el, hogy ő valójában nem is akarja megvenni az ingatlant, de segíthet az eladásban, szóval megpróbálja meggyőzni a tulajdonosokat, hogy szerződjenek le vele.
Mire érdemes figyelni vevőként?
Egy becsületes ingatlanközvetítő minden esetben a tulajdoni lapon szereplő négyzetmétert és a szobák pontos számát adja meg a hirdetésben. Ezzel ellenben az etikátlan ingatlanosok előszeretettel trükköznek az alapterülettel vagy a szobák számával. Sok esetben olyan helyiségeket neveznek meg szobának, melyek nem számítanak annak. Ilyen például a közlekedő, a hall és az alkóv, vagyis az ablaktalan helyiség.
Mindemellett sokszor nem közlik az érdeklődővel, hogy nehezíti-e majd bármi az adásvételt, például teher vagy elővásárlási jog. Számos esetben előfordul az is, hogy a szakma tisztességtelen ügyeskedői álvevőket alkalmaznak, akik pont akkor nézik meg a lakást, amikor a valódi érdeklődő és nagyon lelkesek, azonnal meg akarják venni az ingatlant. A „jó lenne most dönteni, mert vannak más komoly érdeklődők is” esete ez, mellyel megpróbálják az igazi vevőjelöltet rákényszeríteni a döntés gyorsabb meghozatalára, hogy ne legyen ideje átgondolni reálisan a vásárlást.
Végül következzen az egyik legbosszantóbb átverés, mikor a vevő kinéz egy meghirdetett lakást és emiatt lép kapcsolatba az ingatlanossal, aki látszólag készségesen áll az ügyfél rendelkezésére. Viszont az utolsó pillanatban kiderül, hogy a lakás sajnos elkelt, de tud a közelben egy másikat, ami egyébként sokkal jobb választás. Mondanom sem kell, hogy a meghirdetett csodalakás nagy valószínűséggel nem is létezett, amit pedig helyette mutatnak, nem lesz sokkal jobb választás.
Az etikátlan ingatlanosokat sajnos nem lehet eltiltani a szakmától, ezért önnek kell körültekintőnek lennie. Ha az ajánlata túl szép, például azonnali vevő, irreálisan magas eladási ár, akkor érdemes máshoz fordulni. Még a legprofibb ingatlanközvetítő sem fogja egy nap alatt eladni a lakását vagy a házát. Ne dőljön be a hamis ígéreteknek, inkább bízzon meg egy tisztességes ingatlanközvetítőt.
Ha becsületes és profi szakembert keres, forduljon hozzám bizalommal!
Molnár Adrienne
ingatlanközvetítő
Szerző: Molnár Adrienne | július. 07. 16. | Cikkek
Az ingatlanvásárlás nemcsak a vételár kifizetéséből áll, néhány járulékos költséggel még számolnia kell a vevőnek. Az alábbiakban összegyűjtöttem, hogy milyen egyéb kiadások merülnek fel a vásárlás során.
Visszterhes vagyonszerzési illeték
Ingatlanvásárláskor a legnagyobb plusz költség, amivel számolnia kell a vevőnek a visszterhes vagyonszerzési illeték. Ez azt jelenti, hogy a vevő köteles illetéket fizetni, melynek mértéke jelenleg a vételár 4 százalék. Ha résztulajdont szerez a vevő, mindig a tulajdoni hányad arányában kell illetéket fizetnie. Számos esetben lehet ez alól mentesülni, például az újépítésű ingatlan első értékesítésekor a vásárlás 15 millió forintig illetékmentes. Építési telek vétele esetén sem kell illetéket fizetni, ha arra négy éven belül házat építenek. Mindemellett a házastársak közötti vagy egyenes ági rokonok közti adásvétel is illetékmentes. Kedvezmény is igénybe vehető, például az első lakást szerzők kérhetnek 12 havi kamatmentes részletfizetést. Még jó néhány esetben lehet kérni az illeték eltörlését vagy kedvezményt kapni, ezekről érdemes tájékozódni az adóhatóságnál, az ingatlanközvetítőnél vagy az adásvételi szerződést készítő ügyvédnél.
Ügyvédi munkadíj
Adásvételi szerződés csak ügyvédi közreműködéssel köthető. A honorárium irodánként változó, többnyire az ingatlan értékéhez igazodik és a vételár fél és egy százaléka között mozog. Ha szükség van adásvételi előszerződésre is, akkor azért általában külön díjat számítanak fel az ügyvédek.
Földhivatali eljárási díj
Az adásvételi szerződés benyújtásakor az ügyintézésért eljárási díjat kell fizetni a földhivatalnak, mely ingatlanonként 6.600 forint. Ezt az összeget az adásvételi szerződést készítő ügyvédnek kell odaadni, mivel ő intézi a földhivatali eljárást.
Tulajdoni lap költsége
Az adásvételhez be kell szerezni az ingatlan tulajdoni lapját, melynek néhány ezer forintos költsége van. Ez a dokumentum tartalmazza az ingatlanra vonatkozó lényeges és fontos adatokat. Többek között a település nevét, az ingatlan címét, helyrajzi számát, művelési ágát, területét és a tulajdonos adatait. A lényeges információk között szerepel még, hogy az ingatlant milyen jog terheli, például elővásárlási, jelzálog- vagy haszonélvezeti jog. Mindemellett a tulajdoni lapról kiderül, hogy az ingatlan építésügyi korlátozás, illetve telekalakítási vagy építési tilalom alá esik-e.
Bankhitelhez vagy állami támogatáshoz kapcsolódó költségek
Hitel felvételekor és állami támogatás igénylésekor felmerülhetnek egyéb kiadások, például hitelbírálati díj, közjegyzői munkadíj, melyek bankonként eltérők. Mindig érdemes előre tájékozódni, hogy a kiválasztott hitelintézet valóban felszámolja-e a felmerülő költségeket, hiszen jellemző, hogy ezeket a díjakat elengedik vagy jóváírják a folyósítást követően. Hitelnél a különböző konstrukcióknál feltüntetett thm, vagyis a teljes hiteldíjmutató az egyszeri és a rendszeres költségeket is figyelembe veszi.
Az ingatlanközvetítő díja
Ha ingatlanközvetítő segítségével találja meg új otthonát a vevő, akkor a vételár előre egyeztetett százalékát kell kifizetnie közvetítői díjként. Ez az összeg az eladási ár 2 és 5 százaléka között mozog.
Egyéb költségek
Az eddig felsoroltak mellett egyéb költségek is felmerülhetnek ingatlanvásárlás során, melyekre szintén érdemes gondolni a költségvetés készítésekor. Például vannak olyan újépítésű ingatlanok, ahol a közműbekötés díját nem tartalmazza a vételár. Emellett arra is gondolni kell, hogy a lakás mellé garázsra is szükség lehet, melynek költsége több millió forint is lehet. Ha tárolóra is szükség van, akkor annak a vételára is növeli a kiadásokat. Mindezek mellett az esetleges festésre, kisebb javíttatásokra, felújításra és egyéb nem várt költségekre is érdemes tartalékot képezni. Adásvétel során a vételáron felül ezekkel a plusz költségekkel érdemes számolnia a vevőnek.
Ha az ingatlanvásárlás során megbízható és profi segítségre van szüksége, forduljon hozzám bizalommal!
Molnár Adrienne
ingatlanközvetítő
Szerző: Molnár Adrienne | július. 07. 16. | Cikkek
A koronavírus európai és magyarországi megjelenése nemcsak az emberek mindennapi életvitelét befolyásolta. Amellett, hogy jó néhány ember életét megnehezítette, sőt sok esetben ellehetetlenítette, magyar és globális szinten is számos iparágat és piacot érint.
Vajon mi vár az ingatlanpiacra?
Érzékelhető változást hozott a koronavírus az ingatlanpiacon. Nem állt meg az élet az ingatlanpiacon, de érzékelhető változást hozott a koronavírus megjelenése. A tranzakciókra is kihatottak a járvány által okozott gazdasági és társadalmi változások. A gazdaság lassulása miatt az ingatlanpiac átmeneti visszaesésére számíthatunk. Életbe lépett Magyarországon is a koronavírus miatti veszélyhelyzet, az elrendelt korlátozások pedig megnehezítik a kiszemelt ingatlanok megtekintését és az adásvétel lebonyolítását. Mindez rendkívül bizonytalan helyzetet eredményez. Sajnos a járvány hatása gyorsan begyűrűzött a mindennapokba, így akik megtehetik, a helyzetre való tekintettel átmenetileg inkább elhalasztják az ingatlanvételt vagy az -eladást.
Természetesen előfordul olyan rendkívüli helyzet, például folyamatban lévő tranzakció, válás vagy komoly anyagi probléma, ami miatt nem halasztható az adásvétel. Szóval a járvány okozta hatások valószínűleg csökkenteni fogják az ingatlanpiaci tranzakciókat, legalábbis rövid távon mindenképp. Azonban nemcsak az adásvételekre lesznek hatással a koronavírus által okozott gazdasági és társadalmi változások.
Mi lesz most az Airbnb-ként üzemelő lakásokkal?
Az utóbbi években a belvárosi ingatlanok egyre nagyobb része fókuszált a turistákra, azonban a koronavírus miatt a befektetési céllal vásárolt lakóingatlanok terén is bizonytalan helyzet alakult ki. Például az Airbnb-ként, elsősorban rövidtávú lakhatási lehetőségként működtetett ingatlanok leginkább a turisták számára lettek kialakítva. Mivel hazánkban is csökkent a turisztikai forgalom, bizonytalan ideig nem lesznek turisták, akik kivennék ezeket az ingatlanokat. A tulajdonosok egy része kivár és valószínűleg abban bízik, hogy nyárra normalizálódik a helyzet. Azonban azok, akik belátható időn belül pénzt szeretnének látni, más megoldást választottak. A koronavírus okozta helyzetben az eredetileg Airbnb-ként használt ingatlanokat inkább közép- vagy hosszútávra adják ki. Természetesen ez azzal jár, hogy több tulajdonos adja ki hosszabb távra a lakását vagy a házát, mely hatással lesz a bérleti árakra.
Home office vs. iroda
A járvány előtt az alkalmazottak alig néhány százaléka dolgozott otthonról, azonban a rendhagyó helyzet ezen a területen is változást eredményezett. Jelenleg tömegek dolgoznak home office-ban a koronavírus megfékezése érdekében. Ez természetesen nemcsak az internethasználat jelentős növekedését eredményezi, hanem előbb-utóbb hatással lehet a kiadó és eladó irodákra is. Ráadásul ezek az irodák nemcsak a kijárási korlátozások idején válhatnak feleslegessé. Sokan dönthetnek úgy a járvány után, hogy maradnak ennél a munkaformánál, hiszen gazdaságosabb, kényelmesebb és talán produktívabb lehetőség számukra ez a verzió. Szóval a koronavírus okozta ingatlanpiaci változások valószínűleg nemcsak az építkezésekre, illetve a lakóingatlanok adásvételére és bérbeadására lehetnek hatással. Feltételezhető, hogy a home office elterjedése az irodai szegmensben csökkenti majd a keresletet.
Vajon mi várható az ingatlanpiacon?
Senki nem tudja megjósolni a jövőt, de az biztos, hogy az élet szépen lassan visszatér majd a régi kerékvágásba. Sok a bizonytalanság, de egyes optimista szakértők úgy vélik, hogy idén nyárra vége lehet a krízisnek és gyorsan magához térhet a piac. Reméljük, hogy nem tévednek!
Kérdése van vagy tanácsra lenne szüksége?
Amennyiben segíthetek önnek az ingatlaneladás vagy – vétel során, esetleg a hitelajánlatok közötti eligazodásban, keressen bizalommal!
Molnár Adrienne
ingatlanközvetítő
képek: unsplash.com
