Szerző: Molnár Adrienne | július. 07. 16. | Cikkek
Kérem, most felejtsen el egy percre minden rosszindulatú pletykát, amit az ingatlanközvetítőkről hallott. Hadd mondjam el, amit én tapasztaltam a karrierem során. Nem vitatom, hogy vannak olyan közvetítők, akik rosszul végzik a munkájukat, ugyanúgy, ahogyan más szakmákban is van erre példa. Ennek ellenére nem szabad egy-két pályát tévesztett ember miatt általánosítani.
A profi ingatlanközvetítők munkáját megköszönik az ügyfelek és jó szívvel ajánlják másoknak. Egy kicsit eljátszottam a gondolattal, hogy rohanó világunkban milyen lenne az élet ingatlanközvetítők nélkül, mi lenne az ügyfelekkel. Érdekes esetek jutottak eszembe.
A Szabó család túl drágán árulja az ingatlant?
A Szabó családban már úton van a harmadik gyermek, muszáj nagyobb lakásba költözniük. Szabóné intézi a lakás eladásával járó teendőket, keres új ingatlant és próbál eligazodni a hitelkonstrukciók között, miközben férje reggeltől estig dolgozik. Délelőttönként, amíg a gyerekek óvodában és iskolában vannak, egyeztet az érdeklődőkkel, szervezi a megtekintéseket, ügyvédet keres és sorban áll a bankokban. Hetente jön 2-3 érdeklődő, megnézik a lakást, de nem jelentkeznek többet. Lehet, hogy túl drágán árulják az ingatlant?
Az örökölt lakás
Balázs néhány hónappal ezelőtt örökölt egy kisebb házat vidéken. Már egy ideje próbálja eladni az ingatlant, az összes létező portálra feltette a hirdetést, de hetekig nem volt érdeklődő. Ekkor úgy gondolta, hogy enged az árból, ez segített, hiszen rengetegen jelentkeztek. Gyanús volt neki, hogy így valószínűleg alulárazta az ingatlant, de már nagyon szeretett volna túllenni ezen az ügyleten. Egyeztetett mindenkivel, de Budapestről nehéz a megtekintéseket megszervezni. Ő csak akkor tudja megmutatni a házat, mikor nem dolgozik, azaz csak hétvégén. Balázs már rengeteg energiát, időt és pénzt szánt arra, hogy vevőt találjon, de lassan be kell látnia, hogy nem egyszerű munka mellett, a fővárosból levezényelni egy kétszáz kilométerre lévő ház eladását.
Zoltán nem költözik haza
Zoltán évek óta Angliában él és nemrég úgy döntött, hogy végleg kint marad, így budapesti lakását eladja. Gondosan megírta a hirdetést, még jelentkezők is akadtak, némelyik egész komolynak tűnt. Sok ideje ment el az egyeztetésekkel, mindent megtett, amit ilyen távolságból lehetett, csak egy dologgal nem számolt, hogy látatlanul senki sem vesz lakást. Egy-két alkalommal megkérte az egyik budapesti barátját, hogy intézze a megtekintéssel járó feladatokat, de sajnos azok az érdeklődők nem lettek vevők. Újabb jelentkezőknek kellene megmutatni az ingatlant, de már nem akarja barátja idejét tovább rabolni.
Eladó Anna néni belvárosi lakása
Anna néni 78 éves korára sajnos egyedül maradt belvárosi lakásában. Testvér nélkül nőtt fel, gyermekei nincsenek és férjét nemrég vesztette el. Kis nyugdíjából már nem tudja fizetni a nagy lakás rezsijét, szeretne kisebbe költözni. Arra gondolt, hogy feladja hirdetését a helyi napilapban, de ekkor felmerült benne néhány kérdés. Mennyit érhet most a lakása? Mit kérdezzen a vevőktől? Hol keressen kisebb lakást?
Emily Budapesten
Emily úgy döntött, hogy végleg letelepszik Magyarországon és a fővárosban keres egy kedves, világos és alacsony rezsijű lakást. Talált már szimpatikus ingatlanokat, de jó néhány esetben nem beszéltek az eladók angolul, az ő magyar tudása pedig még nem elég egy adás- vétel lebonyolításához. Persze megkérhetné valamelyik barátját, hogy segítsen, de nem akar senkitől sem szívességet kérni.
Mindez csak néhány példa a sok közül, ami bizonyítja, hogy sok esetben jól jön a tapasztalt ingatlanközvetítő segítsége.
Ha venne vagy eladna ingatlant, forduljon hozzám bizalommal!
Molnár Adrienne
ingatlanközvetítő
Szerző: Molnár Adrienne | július. 07. 16. | Cikkek
Ingatlanértékesítés előtt számtalan kérdés merül fel az eladókban, melyek között mindig szerepel, hogy milyen költségekkel kell számolniuk az ügylet során. Az alábbiakban erre válaszolok, részletezem az eladó oldalán felmerülő kiadásokat.
A vételárból származó jövedelem adója
Ha valaki ingatlant ad el, akkor költségekre is számíthat, melyek közül az egyik legfontosabb a vételárból származó jövedelem adója. Ez azt jelenti, hogy az eladó köteles adót fizetni az értékesítésből származó jövedelme után, melynek mértéke minden esetben az adó alapjának 15 százaléka. Ezt az összeget az éves adóbevallásban kell bevallani, tehát a kötelező adót az eladás évét követő évben kell megfizetni. A bevételszerzés napja az a nap, amikor az adásvételi szerződés a földhivatalba benyújtásra kerül. Fontos megemlíteni, hogy a vevő által fizetett esetleges késedelmi kamat is növeli a bevétel összegét. Az adó alapja a jövedelem, mely a bevétel és az ingatlanért eredetileg fizetett vételár különbözete. Ez az összeg csökkenthető néhány költség levonásával, például a szerzéskor fizetett illeték összegével, illetve az értéknövelő és az eladás előtti 24 hónapon belül végzett állagmegóvással kapcsolatos beruházások költségével.
Ezeken kívül a vásárláskor felmerült ügyvédi és szakértői díjakat, illetve az eladással kapcsolatos költségeket is levonhatja az eladó. Természetesen minden költséget számlával vagy más hiteles bizonylattal, okirattal kell igazolni.
Ha a tulajdonszerzés ajándékozás útján történt, akkor az eladási ár, vagyis a bevétel 75 százalékát kell figyelembe venni jövedelemként, de ebben az esetben más költség nem vonható le. Az adó mértéke függ attól is, hogy hány év telt el az ingatlan megszerzése és az értékesítése között. Ha az eladásra a megszerzés évében vagy az azt követő évben kerül sor, akkor a költségekkel csökkentett teljes vételárat kell jövedelemnek tekinteni. A szerzést követő második évben az adóköteles jövedelem 10 százalékkal, a harmadik évben 40 százalékkal, a negyedik évben 70 százalékkal csökken. Az öt éven túl szerzett ingatlan esetében már nem áll fenn adófizetési kötelezettség.
Az ingatlan tehermentesítésének költsége
Amennyiben bármilyen teher van az ingatlanon, akkor a megállapodás szerint azt az eladónak töröltetnie kell az adásvétel során, melynek földhivatali eljárási díját köteles fizetni. Ide tartozik többek között a haszonélvezeti jog, az özvegyi jog és a jelzálogjog. Azonban, ha az özvegyi és haszonélvezeti jog törlését egy eljárásban kérik a tulajdonjog változtatásával, akkor csak a bejegyzésért kell fizetni, a törlésekért nem.
Az energetikai tanúsítvány készíttetésének költsége
Az eladónak az ingatlanra vonatkozóan energetikai tanúsítványt kell készíttetnie, amit legkésőbb az adásvételi szerződés aláírásával egy időben köteles átadni a vevőnek. Meg kell bíznia egy szakembert, aki felméri az ingatlan energetikai állapotát és kiállít egy tanúsítványt, mely az ingatlan energetikai minőség szerinti besorolását, illetve az energia-megtakarításra vonatkozó javaslatot tartalmazza. A dokumentum beszerzésének díja szakértőnként eltérő, általában 20-30 ezer forintos költséget jelent az eladónak. Ha már rendelkezik a tulajdonos korábban készült tanúsítvánnyal, akkor azt is nyugodtan felhasználhatja, hiszen a szakvélemény 10 évig érvényes.
Az ingatlanközvetítő díja Ha az eladónak nincs ideje és energiája hirdetéskészítéssel, -feladással, -frissítéssel, vevőjelöltek szűrésével, megtekintések szervezésével foglalkozni, akkor ingatlanos segítségét veszi igénybe. A jutalék összege közvetítőnként eltér, általában az eladási ár 2-5 százaléka körül van. Remélem, hogy a segítségére tudtam lenni ezzel a cikkel.
Ha az ingatlaneladás során megbízható és profi szakemberre van szüksége, forduljon hozzám bizalommal!
Molnár Adrienne
ingatlanközvetítő
Szerző: Molnár Adrienne | július. 07. 16. | Cikkek
Jó néhányan úgy gondolják, hogy közvetítő nélkül is el tudják adni az ingatlanukat. Egyeseknek sikerül, másoknak kevésbé jól, mert mondjuk áron alul értékesítenek és akadnak olyanok is, akik kudarcot vallanak.
Vajon honnan lehet tudni, hogy a tulajdonosnak szüksége van szakember segítségére?
Nem állítom, hogy minden eladónak szüksége van ingatlanközvetítőre, hiszen sokaknak van elég szabadidejük arra, hogy minden részfeladattal tudjanak foglalkozni és ha bármiben elakadnak, akkor pontosan tudják, hogy kitől kérdezzenek. Azonban vannak a sikertelenek, akiket két csoportra oszthatunk.
Egyiket azok alkotják, akik az eltelt hónapok alatt még érdeklődőket sem szereztek, mert már a hirdetési fázisnál hibáztak. A másikat pedig azok, akik pár hét alatt találtak vevőt és gyorsan le is bonyolították az adásvételt, majd utólag rájöttek, hogy áron alul értékesítették az ingatlant. Ezeket a sorokat olvasva joggal merül fel mindenkiben, hogy honnan lehet tudni már az elején, hogy szükség lesz-e ingatlanközvetítőre vagy sem.
Kinek éri meg profi szakember segítségét igénybe venni?
Annak, aki nem akar napi 2-3 órát az ingatlaneladással járó feladatokra pazarolni. Fotózás, hirdetéskészítés, -feltöltés, egyeztetések az érdeklődőkkel, megtekintések szervezése, és a sor itt még nem ér véget. Az eladással járó feladatok elvégzése időigényes munka, mely akár hónapokon keresztül tarthat. Ha inkább a családjával és a barátaival töltené a délutánokat, akkor kérje ingatlanközvetítő segítségét. Ráadásul a profi szakember ismeri az ügylethez kapcsolódó jogszabályokat és adózási kötelezettségeket is és azt is tudja, hogy minek kell szerepelnie az adásvételi szerződésben. Tájékoztatja ügyfelét a határidőkről és segít az eladáshoz kötelező energetikai tanúsítvány elkészíttetésében is.
Annak, aki nem tudja meghatározni az ingatlan megfelelő eladási árát
Az ingatlanközvetítő ismeri a környéket és tudja, hogy mennyire kedvelt és keresett. Többéves tapasztalatának köszönhetően az ingatlanba belépve azonnal látja a benne rejlő lehetőségeket. Az aktuális piaci helyzet és az ingatlan állapotának ismeretében képes annak értékét objektíven megbecsülni. Profi szakember segítségével nem fordulhat elő, hogy túlárazás miatt hónapokig feleslegesen kelljen hirdetni az ingatlant és természetesen az sem, hogy áron alul kerüljön eladásra.
Annak, aki nem akar több 10 ezer forintot hirdetései frissítésére és kiemelésére költeni
Mivel hatalmas a túlkínálat, a hirdetésnek körülbelül 5 másodperc alatt kell megragadnia az érdeklődő figyelmét. Ha nem sikerül elérni a kívánt benyomást, akkor a lehetséges vevőjelölt már megy is tovább a következőre. A profi szakember tudja, hogy a hirdetések nyitóképe ragadja meg az érdeklődő figyelmét és azt is, hogy milyen fotókkal lehet vonzóvá tenni az ingatlant. Emellett figyel többek között a fontos információkat tartalmazó szövegre és a méretarányos alaprajzra is. Mindemellett tudja, hogy kiknek érdemes hirdetni és őket milyen piacvezető portálokon lehet elérni.
Annak, aki nem akar a döntés- és fizetésképtelen érdeklődőkkel foglalkozni
Mivel a hirdetésekben az ingatlanközvetítő száma szerepel, így ő egyeztet az jelentkezőkkel. Megkíméli a tulajdonosokat a döntés- és fizetésképtelen érdeklődőktől és megtekintéseket kizárólag a megfelelő vevőjelöltekkel szervez. A jelentkezők általában több ingatlant megnéznek, ezernyi impulzus éri őket, melyek mind befolyásolják a döntésüket. Egy jó ingatlanközvetítő pontosan tudja, hogy mikor és hogyan kell megerősíteni a vevőjelöltek vételi szándékát.
Annak, aki szeretne százezreket spórolni az ingatlaneladás során
A profi szakember a sikeres értékesítés érdekében okos kompromisszumok felé tereli az eladót, miközben foggal-körömmel védi érdekeit a tárgyalások során. Nem hibázik, pontosan tudja, hogy mennyiért érdemes meghirdetni az ingatlant és azt is, hogy maximum mennyit lehet engedi belőle egy esetleges áralku során.
Annak, aki az eladást követően ingatlant szeretne vásárolni
Az ingatlanközvetítő a pontos igények ismeretében, kellő körültekintéssel segít megtalálni az álomotthont. Felhívja a figyelmet az apró részletekre, segít az információgyűjtésben és tájékoztat a kötelező illeték fizetésekor igénybe vehető kedvezményekről. Ismeri az elérhető hitelkonstrukciókat, segít a banki ügyintézésben és az állami támogatások igénylésében. Mindemellett ismer megbízható, ingatlanokkal foglalkozó ügyvédet, aki segít az adásvétel lebonyolításában.
Ha szeretné szakember segítségét igénybe venni, akkor forduljon hozzám bizalommal!
Molnár Adrienne
ingatlanközvetítő
képek: pixabay.com
Szerző: Molnár Adrienne | július. 07. 16. | Cikkek
A családi otthonteremtési kedvezmény (csok) 2015. július 1. óta igényelhető vissza nem térítendő állami támogatás, mely az utóbbi években számos pontjában változott. 2019 júliusától újabb csok- módosítások lépnek életbe, melyeket az alábbiakban foglalom össze.
Mi a családi otthonteremtési kedvezmény?
Egy vissza nem térítendő állami támogatás, melynek segítségével a családok könnyebben érhetik el lakáscéljaikat. Az igényelhető összeg nagysága függ a meglévő vagy vállalt gyermekek számától, az ingatlan hasznos alapterületétől és a támogatás céljától. Utóbbi lehet új ingatlan vásárlása vagy építése és használt ingatlan vásárlása vagy bővítése. A kedvezmény bármely csok-ügyintézéssel foglalkozó kereskedelmi banknál igényelhető.
A vissza nem térítendő állami támogatás mellé kedvezményes kamatozású jelzáloghitel is felvehető.
Ez az úgynevezett csok-hitel, mely előtörleszthető. A maximálisnál kisebb, illetve nagyobb hitelösszeget is fel lehet venni, de az utóbbi esetén a kamattámogatott kölcsönhatár feletti hitelrészt piaci kamattal kell törleszteni. A csok-hitel államilag garantált éves kamata 3 százalék és a futamideje legfeljebb 25 év.
Milyen csok-módosítások lépnek életbe 2019 nyarán?
Július elsejétől… …még több család számára lesz elérhető a kedvezményes csok-hitel, mivel a családi otthonteremtési kedvezmény mellé felvehető kamattámogatott kölcsön használt lakás vásárlására is igényelhető lesz. Maximális összege két gyermeket nevelő vagy vállaló családok esetén 10 millió, legalább három gyermeknél 15 millió forint. …nem kell elbontani a régi ház alapjait ahhoz, hogy új háznak minősüljön az ingatlan. Amennyiben az alapok statikailag megfelelnek a követelményeknek, akkor a régi ház alapjára épülő ingatlannál is felvehető az új lakásokra járó családi otthonteremtési kedvezmény.
…nemcsak az Európai Gazdasági Térség (EGT) tagállamaiban, hanem bárhol külföldön szerzett társadalombiztosítási jogviszony figyelembe vehető a családi otthonteremtési kedvezmény kérésekor, ha magyar állampolgárok igénylik a támogatást. …eltörlik a használt ingatlanok vásárlására vonatkozó 35 millió forintos felső értékhatárt, mely korábban feltétele volt a családi otthonteremtési kedvezmény felvételének. Így ennél drágább lakás vagy ház megvásárlására is lehet igényelni. Ez a határ az új lakások esetében már év elején megszűnt. …mérséklik az ingatlanfedezetű jelzáloghiteleket, már a második gyermek születésekor elengednek egymillió, a harmadik gyermeknél pedig négymillió forintot. Minden további gyermek születésekor egy-egy millió forintot átvállal az állam a szülők jelzáloghiteléből.
Ez a támogatás nemcsak a csok- hitelnél vehető igénybe, hanem minden, már meglévő jelzáloghitelnél. …a Magyar Falu Program keretében indul a falusi csok és 2022. június 31-ig igényelhető. Összesen 2486 hátrányosabb helyzetű települést érint és a tanyákra is kiterjed. Az igényelhető összeg egy gyermek estén 600 ezer, két gyermeknél 2 millió 600 ezer, három vagy több gyermeknél pedig 10 millió forint. Az ingatlan hasznos alapterületének maximális mérete nincs korlátozva. A falusi csok összege új és használt ingatlan vásárlásánál is ugyanannyi, de utóbbi esetében csak a támogatás fele költhető a vételárra, a másik felét korszerűsítésre, felújításra kell fordítani.
A falusi csok igénylésének feltétele az erkölcsi bizonyítvánnyal igazolt büntetlen előélet és két év folyamatos társadalombiztosítási jogviszony. Azok a családok, akik már korábban megvásárolták ingatlanjukat, korszerűsítésre és bővítésre megkaphatják a falusi csok támogatási összegének felét. Ez egy gyermek esetén 300 ezer, két gyermeknél 1 millió 300 ezer, három vagy több gyermek esetén pedig 5 millió forintot jelent.
A jelen cikk terjedelménél fogva sem alkalmas arra, hogy a családi otthonteremtési kedvezmény júliusi változtatásainak minden részletét ismertesse.
További információért érdeklődjön a csok- ügyintézéssel foglalkozó bankoknál. (forrás: kormany.hu)
Szerző: Molnár Adrienne | július. 07. 16. | Cikkek
Az ingatlan-adásvételi szerződés olyan tulajdonátruházó dokumentum, mely alapján az eladó a tulajdonjog és a birtok átruházására, a vevő a vételár megfizetésére köteles. Az alábbiakban összegzem, hogy mit tartalmaz egy jól összeállított ingatlan-adásvételi szerződés.
Az ingatlan-adásvételi szerződést mindenképpen írásba kell foglalni és tartalmaznia kell a felek személyazonosító adatait. Ideértve az eladó és a vevő jelenlegi, illetve születési családi és utónevét, lakcímét, anyja születési családi és utónevét, személyi azonosítóját, adóazonosító jelét, születési helyét és idejét, illetve állampolgárságát.
Abban az esetben, ha a szerződő fél szervezet, akkor annak megnevezését, székhelyét, adószámát, cégjegyzékszámát és a statisztikai azonosítóját kell feltüntetni. Mindemellett szerepeltetni kell az adásvétel tárgyát képező lakás, ház vagy egyéb ingatlan helyrajzi számát, pontos címét, megnevezését, alapterületének nagyságát és az adásvétel során érintett tulajdoni hányadát. Jelölni kell, hogy milyen jog átruházásáról van szó a szerződésben, mely például lehet tulajdon-, haszonélvezeti vagy zálogjog. Emellett arról is nyilatkozni kell, hogy milyen jogcímen történik az átruházás, ez lehet például vétel vagy ajándékozás.
Ezeken kívül az ingatlan tulajdoni lapján szereplő terheket is fel kell sorolni, például a jelzálog-, szolgalmi, elővásárlási, özvegyi vagy haszonélvezeti jogot. Ha nincs, akkor jelezni kell, hogy az ingatlan tehermentes. Az ingatlan-adásvételi szerződésben rendelkezni kell a vételár pontos összegéről, a megfizetés módjáról és ütemezéséről. Ebben a részben szerepel a foglaló, az előleg és vételárrészletek pontos összege és megfizetésüknek határideje. Itt azt is fel kell tüntetni, hogy a vételár milyen összegű önerőből, esetleges kölcsönből vagy csok-ból tevődik össze. Mindemellett ki kell térni a birtokátruházásra is, mely során fel kell tüntetni, hogy az eladó a vételár kifizetését követően, hány napon belül adja a vevő birtokába az ingatlant.
Ki kell térni arra is, hogy a közműszolgáltatók és hatóságok irányába kinek kell bejelentenie a tulajdonosváltozást és a fenntartási díjak, közterhek, építményadó mikortól terheli a vevőt, illetve arra is, hogy meddig viseli az eladó a kárveszélyt.
A dokumentumban az eladónak hozzájárulását kell adnia ahhoz, hogy a tulajdonjoga törlésre és a vevőé pedig bejegyzésre kerüljön a földhivatali eljárás során. Az ingatlan-adásvételi szerződésben szerepelnie kell még annak is, hogy mi számít késedelmes teljesítésnek az eladó és mi a vevő részéről. Részletezni kell azt is, hogy ilyen esetben hogyan és mennyi idő után állítható vissza az eredeti állapot, és a sérelmet szenvedett fél követelheti-e a foglaló jogkövetkezményeinek alkalmazását.
Az eladó szavatossági nyilatkozatait is fel kell tüntetni, ebben a részben kell kijelentenie többek között, hogy az ingatlan rejtett hibájáról nincs tudomása, azon tartozás nincs és nem áll elidegenítés alatt.
Az ingatlan-adásvételi szerződésnek tartalmaznia kell még a keltezés helyét, idejét, illetve a felek beazonosítható aláírását és az ügyvédi ellenjegyzést. Mindemellett szükséges tartalmi elem az ingatlan energetikai tanúsítványának sorszáma is. Ha a szerződés több lapból áll, akkor minden lapon ott kell lennie az eladó, a vevő és az ügyvéd kézjegyének.
Nincs két egyforma ingatlan- adásvételi szerződés, ezért mindenképpen ügyvédhez kell fordulni, aki az aktuális jogszabályokat és az egyedi körülményeket figyelembe véve készíti el a dokumentumot.
Ha segítségre van szüksége az adásvétel, a megbízható ügyvéd megtalálása, a hitelkonstrukciók közti eligazodás és a csok-ügyintézés során, akkor forduljon hozzám bizalommal!
Molnár Adrienne
ingatlanközvetítő
