Malomerdő Villapark Telepítési Terv

1. Az érintett terület bemutatása:
Budapest lll. kerületének határában, Pilisborosjenő Bécsi út feletti külső településrészének folytatásában, a 13-15-ös km kövek magasságában található a 60 hektáros Malomdűlő fejlesztési terület.
A Malomerdő Villapark a komplex lakóingatlan fejlesztés induló beruházása a 120 db legkevesebb 1500 m2-es telken megvalósuló Malomerdő Villapark projekt.

2. A környezet bemutatása:
A Pilis Budapest felé eső kapujában a Fehér hegy és Vendel hegy lábánál található az elkülönült fejlesztési terület.
Északról a lankás déli domb oldalakat a Duna Ipoly Nemzeti Parkhoz tartozó Natura 2000-es védettség alá eső tölgyesek ölelik körbe.
Délkeleti irányban további lakócélú, illetve sport és oktatási célú fejlesztési övezeteket jelöl ki a hatályos Helyi Építési Szabályzat.
Nyugatra egy elvékonyodó hétvégi házas telekcsoport húzódik a Háziréti Horgásztóig.
Az ingatlanok nagy értéke a déli irányban nyíló panoráma a Háziréti Horgásztótól induló patak melletti füzesekre, majd azon túl a Solymárhoz tartozó mezőgazdasági művelés alatt álló Posta Földekre és a solymári hegyekre.

3. A beépítési szabályok:
Malomerdő Villapark építési övezeti előírásait Pilisborosjenő 3/2018 (II.16) önk. rendelettel elfogadott hatályos Helyi Építési Szabályzata rögzíti. A HÉSZ általános előírásait az LVm övezetre vonatkozó szabályok specifikálják, melyet a Telepítési Terv egészít ki.
A beépítéseknél figyelembe kell venni az országos szintű építési szabályokat (OTÉK 253/1997. (XII.20.) korm. rendeletet) valamint a kapcsolódó szakhatóságok (pld örökségvédelem, vízügy stb.) szabályait, előírásait is.

4. A Telepítési Terv célja:
A Telepítési Terv és azon belül a Beépítési Terv célja, hogy a magasabb szintű országos, és helyi építési szabályokat kiegészítse és pontosítsa, továbbá az épületek beépítési helyének, magasságának, a tetők dőlésszögének meghatározásával, valamint az erdei környezethez illeszkedő egységes anyaghasználattal elérje az épületek harmonikus tájba illesztését és meghatározzon olyan stílusjegyeket, amelyek egységes karaktert biztosítanak a fejlesztési területnek.

4/a Az épületek elhelyezésének szabályai
A Beépítési Terv biztosítja, hogy az egyes telkek beépítése ne hozzon hátrányos helyzetbe más telkeket, minden tulajdonos egyformán élvezhesse a természetes és az épített környezet előnyeit.
A 120 telket a Bécsi útról nyíló 2 Km hosszú 16 m széles Téglagyári gyűjtőút tárja fel. Erre csatlakozik be egy ponton a az ingatlanokat ellátó 12 m széles, 3.2 Km hosszú Malomdűlő Kft. tulajdonában lévő belső úthálózat.
Az utak mindkét oldalán 5-5 méter közösen művelt előkerti sáv kerül kialakításra, így a lakó épületek minimum 22 méterre lesznek egymástól, ami tágas, zöld utcaképet biztosít.
Az utcakép rendezettségét azzal érjük el, hogy az előkerti határvonal egyben építési vonal is, azaz az épületek utcai homlokzatát ebben a vonalban kell kialakítani.

Sem az utakon sem az előkertekben, 4 m-nél magasabb növényzet nem telepíthető.
Az utak lejtő felőli oldalának épületek magassága az 5 m-t nem nem haladhatja meg kivéve egy a tetőteraszt ellátó maximum 30 m2 alapterületű épületrészt.
A terület lejtése, az épületek elhelyezése és a fenti magassági korlátozások együtt biztosítják valamennyi építtető számára egyformán a Malom Erdő Villapark projekt három fő értékét, a természeti környezetbe ágyazottságot, a panorámát és az intim lakókertet.
Az oldalkert és a hátsókert 3-3 méter, ami az OTÉK általános előírásaihoz képest az épületek szabadabb elhelyezését teszi lehetővé.

4b A beépíthetőség mértéke

A telkek mérete 1500 m2, ami a 20+5 % beépíthetőséget alapul véve 300 m2 alapterületű ház + 75m2 garázs bruttó beépítését teszi lehetõvé.
Az egyedileg tervezett épületek bruttó szintterületi mutatója 30 %, így a pinceszinttel akár 450 m2-nél nagyobb villák is építhetők.

4c A Beépítési Terv épület karakterre vonatkozó előírásai
Az erdők által körülölelt fejlesztés karakterét a beépítési terv egyértelműen a lejtőre simuló, lapos vagy alacsony hajlásszögű tetőkkel fedett, tagolt, de egyszerű tömeg formájú épületekkel határozza meg.
Az épületek egységes karakterét nagy minimál üvegfelületek és a délre tájolt, házanként kötelezően egységesen kialakított félnyereg tető felületeket teljesen lefedő napelemek, valamint a fa és kőhatású homlokzati felületek biztosítják.
Az utcafronti 5 m-es sáv egységes kertészeti terv alapján kerül kialakításra. Ezen belül a minimum 50 maximum 100 m2 -es kocsi behajtók, valamint a közművezetékek és berendezések helyezhetők el.
A villaparkban kizárólag zöldsövénnyel befuttatott vadhálós kerítéseket lehet telepíteni, amelyek magassága az oldalsó és a hátsó telekhatárokon maximum 1,2 m , az erdő felőli telekhatárokon a 1,5 m lehet. A kerítéslábazatok magassága a 25 cm-t nem haladhatja meg.

Pinceszint az utak fölső, alagsori szint az alsó telkein építhető.

Legfeljebb 10 m2-es szaletli valamint növénytámfalak a kertekben elhelyezhetők.
Felszíni vizet a telkekről az utakra és a szomszédos telkekre engedni nem lehet. A lehulló csapadékot minimum 20 m3-es esővíz tárolóban kell gyűjteni és újrahasznosítani, illetve terep kialakítással, lábazatokkal és támfalakkal kell megtartani és szikkasztani.

4d Gépkocsik elhelyezése
Legalább két személygépkocsi elhelyezését az út mellett vagy a telken belül kell biztosítani. Az ideális lejtésből adódóan a gépkocsi tárolására teljesen nyitott beállót, pergolával fedett, nyitott tárolót, szintben kialakított gépkocsi tárolót, vagy a telek alacsonyabb fekvésű részéről megközelített épület alá nyúló garázs is létesíthető.

5. Infrastruktúra ellátás

5/a Út, Közművek
A telkek a 3.2 Km hosszú, 12 m széles, közforgalom számára megnyitott magánútról közelíthetőek meg.
Az építkezések idejére az utakra 30 cm útalap kerül felhordásra, amit remixeléssel stabilizálnak.
Az építkezések befejezését követően a meredekebb utak aszfalt, a többi út térkő burkolatot kapnak.
Ezzel együtt kiépítik az utak lejtő felőli oldalán a felszíni vízelvezetést, a másik oldalán pedig a járdákat.
Az ingatlanok vízellátására a víz gerincvezetékek lefektetésre kerültek és a lakó övezetre vonatkozó előírások szerint szükséges tűzcsapok is kiépültek.
A keletkező szennyvizek tisztítását a Helyi Építési Szabályzat előírásainak megfelelő EU kompatibilis, aktív, évi 500 m3 kapacitású tisztító berendezésekkel tervezik. A közműpótló berendezéseket a Kft térítésmentesen biztosítja.
Az engedélyeztetést a tulajdonosok végzik, amihez a terveket a Malomdűlő Kft biztosítja. Az engedélyek alapján a telepítést és a továbbiakban karbantartást szintén a fejlesztő végzi.
Az áramellátás az utcákban lefektetett 0,4 KW-os földkábel hálózatról történik.
Éjszaka az utakat 120 db 4 m-es villanyoszlopra szerelt 30 w-os led lámpa világítja meg. A hálózat áram ellátását napelemes rendszer biztosítja.
Az épületek energiaellátását szintén az elektromos hálózatra oda-vissza mérő órával csatlakozó napelemes rendszerrel és víz-levegős hőszivattyúval kell biztosítani. Ezeket úgy kell méretezni, hogy a háztartások éves energia igényét teljes egészében fedezzék.
Az utak felszíni víz elvezetését az útszéli folyókák és vízelvezető árkok biztosítják.

5/b Közlekedési kapcsolatok
A betelepülők számára meghatározó jelentőségű Budapest megközelíthetősége.
Gépkocsival a Malomdűlő a 10-es számú országos főúton az Ürömi körforgalmat elhagyva a 13-as km kő után a Bécsi út folytatásában a Téglagyári gyűjtő úton keresztül érhető el.
Az Árpád híd pesti hídfőjétől induló távolsági buszok és a budai hídfőtől, a Szentlélek tértől induló fővárosi „kék” buszok egyaránt megállnak a Téglagyári Megálló helyen.
A Budapestre utazás alternatív lehetőségét biztosítja a Nyugati pályaudvar és Solymár vasútállomás között gyorsvasútként 24 perc alatt – óránként kétszer, csúcsidőben háromszor – közlekedő vonat járat. A közelmúltban felújított Solymári állomás XXI. századi körülményeket, kiépített P+R parkolót biztosít a vasúti tömegközlekedést igénybe vevő utazóközönség számára.
A közeljövőben Pilisborosjenő szempontjából két nagy jelentőségű közlekedési út megépítését tervezik.
Az egyik országos léptékű fejlesztés, az M0 északi szektorának megépítése Budakalásztól a Bécsi útig 3 km-es alagútban, mely Pilisborosjenőn jön ki a Bécsi utat átívelő völgyhídra a fejlesztési területtõl 2.5 km-re.

A másik Malomdűlő számára kiemelt jelentőségű helyi közút-fejlesztésre szintén az M0 kapcsán kerülhet sor. Ennek keretében 2022-re tervezik a Bécsi út és a Téglagyári út csomópontjában körforgalom és a Téglagyári út első 600 m-es szakaszának megépítését.
A Téglagyári út további részét 5 m a többi közutakat 4 m szélességben finiserrel terített mart aszfalttal tervezi burkolni a fejlesztő.

5/c Intézményellátás
A közintézmények és egyéb közszolgáltatások igénybevételére a helyi lehetőségek kiépüléséig Budapesten, Pilisborosjenőn, illetve a légvonalban 1 km-re található Solymári Auchan áruházban van lehetőség, amelyeknek alternatívát fognak jelenteni a helyben később kiépülő intézmények és szolgáltatások.

6. A beépítés környezeti hatásai
A projekt területén a beépítés következtében a korábbi monokultúrás mezőgazdasági művelést a lakókertekre jellemző háromszintes vegetáció váltja fel.

7. Örökségvédelem
A telekcsoport régészeti védettség alatt nem áll.

NATURA 2000 Természetvédelmi terület